아파트 경매 인도명령, 명도이전 소송. 강제집행 신청

아파트 경매 명도이전 소송. 강제집행 신청

많은 명도사건을 진행하게되면서 저도 처음엔 많은 생각과 두려움에 사로잡혀있었습니다. 

근데 명도라는게 절차가 어렵고 복잡하지 않습니다. 

결코 해보지 않은것에대한 두려움이란 이루말할수없죠,

대금납부와동시에 인도명령신청서를 제출하고 거기에 점유이전금지가처분도 같이 하는게 좋습니다. 

일반적으로 사람들은 점유이전금지 가처분을 우습게 알고 잘안하려고하는데 같이 한다고해서 큰비용이 드는것도아니고 대금납부후에 어떤일이 어떻게 발생할지 모르는 일이기 때문입니다. 

낙찰자측에서 할수있는 공격은 최대한 많이 하는게 좋습니다. 점유이전 금지 가처분을하고 인도명령 결정문으로 강제집행을 신청합니다. 

그사이 점유자와 지속적인 연락을 통해서 이사를 요구하는게 가장현명합니다. 

강제집행까지 가게되면 시간과 비용이 많이 들어가고 머리가 아프기때문입니다. 

점유자를 만나는것이 가장좋지만 통화로도 이사를 촉구할수있는 부분입니다. 

이사비용을 300을 생각하시면 200을 먼저 말씀하시고 그중간선에서 합의를 보는게 가장좋습니다. 주의하셔야할건 이사비를 안줘도 상관없습니다. 단 내가 왜 이사비를 줘야하는지를 설명해주셔야합니다

언제까지 이사를 하면 내가 그때 최대한 많이 챙겨주는 쪽으로 200을 주겠다 , 대신 그이후에는 이사를 하게되면 이사를 요구하지마라.. 이런식으로 말씀드리는게 가장좋습니다.

일단 상대방에게 압박을 넣기 위해 강제집행을 신청하시길 바랍니다. 

이 결정문을 법원에 제출하여 집행관과 동행하여 불법 점유자에게 강제퇴거를 요청할 수 있습니다.

이 때 소유자는 집행법원에 확정증명과 집행문을 받은 후 집행법원에 강제 신청을 하시면 되겠습니다. 집행법원은 보통 접수 후 10 ~ 15일 후 강제집행을 실시하게 되며, 이 때의 비용은 명도대상 부동산의 상태와 크기에 따라 다르나 보통 평당 5~10만원 생각하시면 되겠습니다.

강제 집행 날짜가 되면 법원에서 집행관 한 명, 소유주 측 증인 두명, 열쇠수리공, 이삿짐센터 직원 등이 집행하려는 건물 앞에 모여 물건을 옮기게 됩니다. 

주의하실 점은 물건을 옮기는 과정에서 짐이 손상된다면 불법점유자(임차인)이 손해배상을 신청할 수도 있습니다. 

그렇기 때문에 이삿짐 센터 이용을 추천드립니다. 

일부 불법세입자 중에는 쓸모 없는 물건이라고 찾아가지 않는 경우도 있는데, 이 경우에는 소유주께서 유체동산 경매를 신청하여 집주인이 스스로 입찰하여 소각하는 절차를 거치셔야 합니다.

경락대금 완납증명서와 인도명령신청서식(법원비취)에 경락인및점유자(기존소유자,임차인등)를 기재하시고 인지대,송달료등을 지불하시고 법원민원계에 접수하시면 약10일정도 경락인및 점유자에게 도달, 그리고 법원경매계에 고지됩니다. 이때에 인도명령서가 상대방에게 도달되어야 효력이 발생됩니다.그리고,  그 집행문을 가지고 강제집행 신청이 가능합니다.

 

만약, 인도명령서가 상대방에게 도달하지 않으면,특별송달,야간송달을 통하여 본인에게 송달합니다.

잔금납부시 인도명령신청을 하는 것이 좋읍니다.

인도명령신청서 용지에(법원에 비치)

매각대금 완납증명서, 부동산목록표시,인도대상자 인적사항,송달료(해당 은행 창구),

 

등을 적어서 민사신청과 접수계에 2부 제출하시면 됨니다.

 

1,접수후 약 2주정도 지나면 판사의 결정문(판결문)이 집으로 도달 대면은

   약 2주정도 즉 피신청이 송달을 받아야 함니다.

 2,그런후에 강제집행신청서를 집행관 사무실에다가

   제출하면 됨니다. 단 그서식엔 송달증면 집행문을 부여 받도록 되 있지요

 3,고로 다시 법원 경매계로 오셔서 기타서식이란 용지에(재판기록 복사 등)

   체크 후 경매계장님 에게 가면은 확정 인증후에

   그 서류를 가지고 집행관 사무실에 접수 하면 됨니다.  

-인도명령 신청 절차-

낙찰 후 "인도명령"신청을 해야 하는데 나홀로 접수하는 방법을 알아 봅시다.

이제 낙찰 후 잔금지급까지 하였으니 경매70%가 완성되었습니다. 나머지 30%는 집의 명도입니다.

명도의 가장 첫 걸음인 "인도명령" 신청에 대해 알아 봅니다.

 

인도명령 신청하기......

1.매각대금 완납증명서 발급 (법원에서 발부)

2.인도명령 신청서 1부 작성 (법원에 비치 되어 있음)

3.우체국에서 수입인지 1,000원짜리 1개 사서 붙이고

4.은행에 송달료 2회분 12,080원 납부하고 납부 영수증중 빨간색영수증 붙이고

5.부동산의 표시 3부와 함께

6. 기타집행 접수처에 접수하면 됩니다.

 

참고 사항은 부동산 인도명령은 대금납부후 6개월안에 해야하며, 6개월이 경과하면 신청권을 포기하는것이 되므로 참고 하여야 합니다. 6개월 경과시에는 명도소송으로 진행해야 함으로 일처리가 복잡해 집니다.

 

매각대금 완납 증명서 발부받는 방법

1. 매각대금완납증명원

   매각대금완납증명원는 낙찰받은 사람이 매각대금을 다 냈다라고 법원에서 증명을 해주는 서류입니다.

   잔금을 내기 위해서는 대금지급기한통지서와 매각대금을 가지고 법원담당계를 방문하여, 잔금내러 왔다고 

   하면, 잔금납부서 및 밥원보관금영수증(2부)을 준다. 법원내 은행에 가면 법원보관금청구서라는 서식에 

   사건번호와 인적사항 등을 기록하고 잔금을 납부하면 된다. 돈내고나면 법원보관금영수증2부를 준다.

   그다음 법원접수처에 비치되어있는 매각대금완납증명서 서식을 2부 작성한다. 부동산목록도 2부 준비한다.

   수입인지 500원짜리를 구입해 2부중1곳에만 붙힌다.그리고 은행에서 받은 법원보관금영수증2부중 1개를 

   첨부하여 경매담당 접수계에 접수한다. 접수하면 도장찍어서 담당계에 가지고 가라고 한다. 담당계에 가서

   완납증명때문에 왔다고 서류주면 담당경매계장이 도장찍어 1부를 나에게 준다.

   이것이 매각대금완납증명원이다

[직접서술]

경매 낙찰 후 소유권이전등기 절차와 요령

 

경매낙찰 후 소유권이전등기를 해야 합니다.

정확한 용어로는 소유권촉탁등기입니다. 왜 촉탁이냐면 등기소에 직접서류를 내는것이 아니라 법원의 촉탁으로

등기 업무가 이루어지기 때문입니다. 우리가 알아야할 사항은 별반 다를게 없다는 것입니다.

소유권이전 서류를 등기소에 제출하지않고  법원에 제출하며, "단독행위"로써 매도자의 서류가 없이 등기가

이루어 진다 정도만 기억 하시면 될 것 입니다.

 

절차는 최고가 매수인선정(낙찰)- 잔금지급- 소유권이전등기 촉탁 순으로 이루어 집니다.

 

소유권이전등기 촉탁의 서류는 아래와 같습니다.

1. 매각대금완납증명서 발급 - 법원경매계

2. 등록세 영수증 교부 - 관할 구청 - 은행에 납부하여 등록세 영수증 첨부

3. 말소 등록세 영수증 교부 - 관할 구청 - 은행에 납부하여 등록세 영수증 첨부

4. 말소목록

5. 부동산의 표시

6. 국민주택채권 매입필증 - 국민은행에서 매입함 (국민주택채권 매입기준에 따라 매입하면됨)

7. 소유권이전 촉탁 신청서 작성 - 법원에 비치되어 있음

8. 수입인지, 증지, 송달료, 등기우표(2회)분

9. 건축물대장, 토지대장, 부동산 등기부등본, 주민등록등본

위 서류를 작성하여 경매법원에 접수 하면 됩니다. 2주일쯤후 담당계에 찿아가 등기권리증 받아오시면 끝입니다.

 

위 서류들중 일반적이지 않은 몇가지 서류들에 대하여 상세히 설명 드립니다.

 

1. 매각대금완납증명원

   매각대금완납증명원는 낙찰받은 사람이 매각대금을 다 냈다라고 법원에서 증명을 해주는 서류입니다.

   잔금을 내기 위해서는 대금지급기한통지서와 매각대금을 가지고 법원담당계를 방문하여, 잔금내러 왔다고 

   하면, 잔금납부서 및 밥원보관금영수증(2부)을 준다. 법원내 은행에 가면 법원보관금청구서라는 서식에 

   사건번호와 인적사항 등을 기록하고 잔금을 납부하면 된다. 돈내고나면 법원보관금영수증2부를 준다.

   그다음 법원접수처에 비치되어있는 매각대금완납증명서 서식을 2부 작성한다. 부동산목록도 2부 준비한다.

   수입인지 500원짜리를 구입해 2부중1곳에만 붙힌다.그리고 은행에서 받은 법원보관금영수증2부중 1개를 

   첨부하여 경매담당 접수계에 접수한다. 접수하면 도장찍어서 담당계에 가지고 가라고 한다. 담당계에 가서

   완납증명때문에 왔다고 서류주면 담당경매계장이 도장찍어 1부를 나에게 준다.

   이것이 매각대금완납증명원이다. 

 

2. 부동산의 표시

   부동산의 표시는 3가지가 명시됩니다.

 - 1동의 건물의 표시와 건물내역

 - 전유부분 건물의 표시

 - 대지권의 목적인 토지의 표시

   이렇게 3가지의 형식에 맞게 A4용지에 작성하시면 됩니다.

   흔히 경매정보업체들이나 대법원경매싸이트에 부동산의 표시가 첨부되어 있으니 프린트해서 사용하시면

   편리하게 사용할수 있습니다.

 

3. 말소목록

   말소목록은 등기부등본에 기록된 말소할 물건들을 갑구 을구 구분하여 시간순으로 기록하면 됩니다.

   갑구 을구 구분없이 시간순으로 기록해도 무관 합니다.

   기록할때의 예시 입니다.

   갑구

   1. 2001년 02월 03일 등기접수 제 11111호 압류

   2. 2003년 10월 10일 등기접수 제 22222호 가압류

   을구

   1. 2001년 04월01일 등기접수 제33333호 근저당권

이 상

   이러한 형식으로 작성하면 됩니다.

 

4. 등록세 통지서 발급

   물건지 관할구청에 가서 세무과 등록세과가 있습니다.

   매각대금완납증명서보여주고 등록세 낼려고 한다라고 하면 직원이 고지서 발부해 줍니다.

   이때, 등기부에 말소할 물건의 갯수를 파악하여 말소 등록세도 같이 발부해 달라고 하면 몇건이냐고

   물어봅니다. 건수당 2,500원인가 그정도 합니다. 함께 발부 받으면 됩니다. 은행에 납부하고 영수증 필요함.

 

5. 국민주택채권

   이것은 국세청 사이트 들어가면  제1종 국민주택채권 매입기준 이란 요율표가 있습니다. 구입한 주택의

   시가에 맞게 요율대로 구입하시면 됩니다. 구입해서 할인하면 큰돈 안 들어 갑니다.

   영수증 발부해 줍니다. 이것이 국민주택채권 매입필증 입니다.   

   참고- 그래도 모르겠다   등기소가셔서 완납증명서 등기부등본 보여주고 국민주택채권 사야하는데 얼마를

   사야 되냐?고 물어보면 알려줍니다.

 

이제 서류 다 갖추었으면, 민사집행 경매 접수계에 소유권이전촉탁 접수하면 끝입니다.

(조금 찜찜하시면 담당계에 계장에게 등기촉탁서류 해 왔는데 검토 좀 해달라고 하면 검토 해줍니다)

이제 한 2주 기다렸다가 담당계에 전화하여 등기권리증 나왔냐고 물어보고 나왔다고 하면 찿아오시면 됩니다.