[토지(전,답) 지분분할 소송] 토지지분분할 방법(협의분할, 현물분할, 현금분할)

[경매 지분 낙찰, 상속분할, 지분매입, 지분매매 기타 토지 소송]


어머니가 상속으로 받은 제가 매입한 지분 토지가 있습니다. (증여가 아니 매매로 계약서와 돈도 드리고 매입하게 된것입니다. 양도세도 모두 내었습니다.)

그 1필지중 1/2가량을 매입해오던 A라는 있습니다. 저는 약 1/7정도를 가지고 있고
다른 분들이 친인척분들 8명정도가 나머지를 지분으로 소유하고 있습니다.

A분이 그전부터 매입하려고 시도했다는건 알고있었지만 저에게까지는 연락은 안왔습니다.

그러다, 며칠전에 분할소장이 도착하였습니다.

내용은, 자신이 원하는대로 분할해달라는 청구 입니다. 그 자신이 원하는 분할이라는 것이 도로에 인접한 부분을 자신이 것으로 분할하자는 내용으로, 그렇게 되면 남은 지분자의 소유분은 맹지가 되버리는 터무니없는 분할 요구 입니다.

 

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따라, 앞으로 어떻게 대응해야 할지 조언 구합니다.

1. 결국 변호사를 선입하여 대응 해야 겠지요?
2. 피고는 저 이외에 다른 공유자 7인으로 되있기때문에 다른 공유자 역시 변호사를 선입해야 할듯하는데 이럴경유 변호사 선임을 공동으로 해야하는지 아니면 개별적으로 해야 할지?
3. 사법부에서 원고가 원하는대로 유리하게 토지분할을 명하는 일은 없겠지요?(그렇게 된다면 심각한 재산권 침해로 생각됩니다. 다른 지분자들의 토지분이 모두 맹지가 되기때문에..)
4. 이전부터 원만한 가격으로 매입의사가 없이 시세보다 훨신 싼가격을 주장한 원고A와는 원할한 합의가 이뤄지긴 어려울 것 같습니다 결국 그렇다면 경매로 가게 되는지요?
5. 경매지시가 떨어진다면 시세보다 훨신 싸게 낙찰되어 손해 볼 가능성도 많을 것 같아, 경매시 다른 지인을 동원하더라도 시세의 80%이상으로 써내여 낙찰받아도 좋고 그이상으로 써낸 사람이 있다면 현금분할하더라도 크게 손해볼것이 없을거란 전략을 생각해 보았는데 어떤지요?

저는 해당 토지가 지분이라도 앞으로 전망이 좋을 거라 생각해서 무리하게 어머님에게 매입하여 장기적으로 소유할 생각이었습니다. 지분이라도 앞으로 10여년간은 소유하고 싶고 조상님들의 묘자리도 있습니다... 따라 가능한 현재는 현상태를 유지하고 싶은 마음이 큽니다.

미리 고견에 큰 감사 드립니다.


1. 토지의 경우, 공유분할 등기란, 토지를 2명 이상이 공동으로 소유하고 있던 사람들(공유자)이

각자 자신의 몫으로 나누는 것을 말합니다.

 

2. 지분을 경매로 낙찰 받거나, 지분상속받을 경우 기타 토지를 나누려면 아마도 서로 좋은 위치를 가지려고, 좋은 형태로 가지려고 다툼이 있겠지요.

 

3. 일단 공유분할은, 현물분할과 현금분할이 있습니다.

 

4.분할방법

<공유자끼리 협의>

1)현물분할: 지분에 따라 땅을 쪼개는 방법 - 공유자들끼리 협의하여 분할하여 가지는 방법입니다. 이렇게 되면 서로 좋지만, 서로 좋은 쪽을 가지려고 하면 쉽지는 않겠죠?
2)현금분할(=가액분할):공유물을 매각하여 돈으로 바꾼후 지분비율에따라 나눔 - 이것도 서로 협상이 되면 좋은 데, 돈이 걸린 문제라 쉽지는 않습니다.

<공유자끼리 협의 불발, 소송을 통한 분할 신청>
(1) 분할 신청 시 이루어지는 분할 방법의 순서

공유물 분할 소송을 하시게 되면 원칙적으로는 현물-현금-경매 순서로 분할을 하게 되는데 판사가 공유자들을 불러 가능한 합리적으로 분할하도록 조정을 하실겁니다.
(2) 상기의 방법으로 해결이 안되면, 환가절차를 밟게 되는데, <민사집행법상의 경매절차>에서는 채권의 종국적 만족을 목적으로 이루어지는 강제집행절차나 담보권 실행정차와 달리 오직 공유물을 돈으로 바꿀 목적만으로 이루어지는 경매 ' 형식적 경매'가 이루어지며, 공유자의 우선매수 청구권은 인정되지 않습니다.

5. 경매후 금액은 정상적으로 매각하였을 때보다는 금액이 내려가는 경우가 많으므로 가액분할을 하기위하여서는 경매보다는 임의매각을 하여 현금 분할을 하시는 것이 유리합니다.

 

제가 정리 해놓은 내용을 잘 읽어 보시면 어떤 절찰르 밟아야 될지 알 수 있을 겁니다.

참고하시어, 일이 잘 되었으면 좋겠습니다.



1. 5. 공유물분할청구를 하려면 먼저 분할협의를 하여야 합니다. 분할협의는 통상 당사자가 만나서 하게 되지만 의뢰인의 경우처럼 상대방이 완강하게 버티면 할 수 없이 법원에 민사조정신청을 해서 다시 한번 공식적인 협의를 하게 됩니다. 많은 분쟁이 조정을 통해 해결되지만 조정으로도 해결이 되지 않으면 공유물분할청구소송으로 진행되고, 이때 상대방이 출석하지 않으면 재판부에 따라 다르겠지만 통상 1~2번은 출석할 때까지 기다리다가 그 이후에는 판결을 내리게 됩니다.

 

2. 공유물분할청구는 통상 원고가 청구하는 바에 따라 분할하게 되지만 반드시 그런것은 아니고 법원이 판단하기에 가장 합리적인 방법으로 분할하게 됩니다. 의뢰인의 경우 지분비율이 9:1이므로 가액배상에 의한 분할이 가능할 것으로 보입니다.

 

3. 공유토지전체를 경매분할 할 것 같지는 않지만 만약 경매분할 판결이 내려지면 판결에 따라 경매절차를 진행할 수 있고 상대방의 출석여부는 문제되지 않습니다. 경매 후 경락대금 중 다른 공유자의 지분만큼을 지급하거나 공탁하면 됩니다.

 

4. 경매분할이 아닌 가액배상청구를 하시면 됩니다. 즉 토지 전체를 의뢰인이 소유하시고, 상대방의 지분만큼의 대가를 계산해서 지급하는 방식(지분매수)으로 공유물분할청구를 하시는 것이 유리하실 것으로 보입니다.

 

6. 어차피 공유물분할협의가 먼저 진행되어야 하고, 공유자들 사이에 협의가 되지 않으면 민사조정 및 민사소송을 거쳐야 합니다. 민사조정과 민사소송을 진행할 경우 조정신청서와 각종 증거자료 등이 필요한데, 혼자서 자문을 받아 하실수도 있으나 절차나 방법에 대한 법률지식 부족으로 불이익을 받는 것 보다는 비용이 들더라도 소송대리인을 선임하시는 것이 유리합니다. 선임료는 변호사마다 다르므로 몇분 정도 알아보시고 가장 합리적인 비용을 제시하는 변호사를 선임하시는 것이 어떨까 싶습니다.



민법상 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 종료시킬 수 있습니다. 이때 공유자의 분할청구권은 형성권에 속하는 것이어서 공유자의 1인이 이를 행사하면 어떤 방법에 의해서든지 공유물을 분할하여야 하는 법률관계가 발생하게 됩니다. 

협의에 의한 분할이 성립하지 않는 경우에 재판상 분할이 행하여질 수 밖에 없으며, 이는 형식적 형성의 소에 속합니다. 공유물분할청구가 있는 경우 법원은 공유물의 분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애되지 않고 법원의 재량에 따라 공유관계가 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하게 됩니다. 

법원이 공유물을 분할함에 있어서는 현물분할이 원칙이나, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소될 염려가 있으면 공유물을 경매하여 대금분할을 하게 될 것입니다. 
경매분할의 경우 그 매각대금에서 경매 관련 비용을 공제하는 것이 일반적입니다. 

 지분 관계에 대해서는 분할과정에서 법원을 통해 정리가 가능할 것이나, 청구 전에 지분에 대한 소유관계를 증명할 수 있는 자료를 미리 준비하시는 것이 바람직해 보입니다. 


민법상 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 종료시킬 수 있습니다. 이때 공유자의 분할청구권은 형성권에 속하는 것이어서 공유자의 1인이 이를 행사하면 어떤 방법에 의해서든지 공유물을 분할하여야 하는 법률관계가 발생하게 됩니다. 

1. 2.
소송 대응시 변호사를 선임할 것인지의 여부는 전적으로 당사자가 선택하여야 할 부분이지만, 공유물분할청구의 경우 원하시는 분할결과를 얻기위해 변호사 등 법률전문가의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다. 
원고 외 다른 공유자분들과 함께 공동선임할 것인지, 개별선임할 것인지의 여부도 각 공유자들의 의사에 따라 결정될 부분입니다. 

3. 
협의에 의한 분할이 성립하지 않는 경우에 재판상 분할이 행하여질 수 밖에 없으며, 이는 형식적 형성의 소에 속합니다. 
공유물분할청구가 있는 경우 원칙적으로 법원은 공유물의 분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애되지 않고 법원의 재량에 따라 공유관계가 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하게 됩니다.
이 때 소송 내에서 공유물 분할청구를 하려는 자의 청구가 일방적으로 한쪽에게만 유리한 분할방식임을 적극적으로 주장 · 입증하여야 할 필요가 있습니다. 

4. 5. 
법원이 공유물을 분할함에 있어서는 현물분할이 원칙이나, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소될 염려가 있으면 공유물을 경매하여 대금분할을 하게 될 것입니다. 
부동산의 경우 경매분할이 행해지는 경우가 많으며, 그 매각대금에서 경매 관련 비용을 공제하는 것이 일반적입니다. 



현재 상황으로 보아서는 더 이상 공동명의를 유지할 이유가 없다고 판단됩니다.

더 이상 감정의 골이 깊어지기 전에 토지분할을 가능한 한 빨리 진행시키는 것을 좋을 듯 합니다.

 

1. 먼저 상대방이 도리를 지키지 않았기때문에 이에 대한 법적 근거를 남겨둘 필요가 있습니다.

   다음과 같은 내용을 담은 내용증명을 보내어 해당 사실에 대해 인정을 하든지 그렇지 않으면 객관적인 자료를 제출하라고 하세요. 

   1) 의뢰자쪽에서 0000년 00월 00일 상대방에게 토지분할을 요구했으나 원하지 않아 진행시키지 못했는데 그 사실을 인정하는지,  인정한다면 그 이유는 무엇인지 밝힐 것 !

   2) 그 이후 상대방측에서 어떠한 통고도 없이 도로와 인접한 지역으로  소나무를 식재한 것은 임의분할 목적인지,  나중에 지상권을 주장하기 위한 목적인지 의도를 분명히 밝힐 것 !

  

2. 내용증명 답변이 오면 그 답변서를 증빙서류로 하여 공유물분할청구소송을 하세요.



우선 부동산의 공유상황에 대한 확인이 필요하지만, 법률상 원칙적으로 분할 자체는 가능합니다. 

민법상 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 종료시킬 수 있습니다. 
이때 공유자의 분할청구권은 형성권에 속하는 것이어서 공유자의 1인이 이를 행사하면 어떤 방법에 의해서든지 공유물을 분할하여야 하는 법률관계가 발생하게 됩니다. 이 소송은 나머지 공유자 전원을 피고로 하여 제기하여야 하는 소송입니다. 

한편, 등기상으로 토지 전체에 대한 공유등기 경료되어 있으나 내부적으로는 각 공유자들이 그 토지를 구분하여 특정부분만을 배타적으로 사용 · 수익하는 관계를 구분소유적 공유라고 하고, 우리 판례는 그 법적 성질을 이른바 상호명의신탁 관계로 보고 있습니다. 
이러한 구분소유적 공유관계를 해소함에 있어 협의가 이루어지지 않을 경우 재판상 상호명의신탁 해지를 이유로 한 소유권이전등기청구의 방법으로 구하는 경우가 많습니다. 넓은 의미의 공유물분할소송으로 볼 수 있습니다. 

공유물분할청구가 있는 경우 법원은 공유물의 분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애되지 않고 법원의 재량에 따라 공유관계가 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하게 됩니다. 
때문에 감소지분에 대한 보상, 통로부분 경계 등의 문제에 대해서는 재판부의 재량적 판단에 따라 결정될 것입니다. 

공유물을 분할함에 있어서는 현물분할이 원칙입니다. 
다만 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소될 염려가 있으면 공유물을 경매하여 대금분할을 하게 될 것입니다. 경매분할의 경우 그 매각대금에서 경매 관련 비용을 공제하는 것이 일반적입니다. 

공유물분할청구소송에서는 재판부에서 수긍할 수 있는 공유물의 합리적인 분할안을 적절히 제시하는 것이 중요합니다. 이와 관련하여서는 공유물의 현황 및 이용상태, 위치, 시세, 분할 후의 예상 등에 대한 종합적인 검토를 필요로 합니다. 

다만 경우에 따라서는 해당 부동산에 대한 실질적인 소유관계 판단(상호명의신탁)에 따라 나머지 공유자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하는 소를 진행하여야 할 필요가 있을수도 있어 보입니다.  


Posted by IT리뷰즈 Tistory1

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